曲江、浐灞和秦嶺腳下是西安豪宅最集中、最具代表性的區(qū)域。有的售價上億元，有的僅和高層價格相當(dāng)。以前客戶裝修，都喜歡把錢“貼”在墻上、地上等能夠向別人炫耀的地方，現(xiàn)在則更愿意把錢花在人性化配置上。
經(jīng)歷了一年的沉寂后，富人們又開始在大城市投資房產(chǎn)，豪宅又被瘋搶。數(shù)據(jù)顯示，二季度北上廣深單價超6萬元/平方米的豪宅項目成交2685套，同比增幅超過400%。
西安豪宅市場表現(xiàn)如何？華商報記者了解到，盡管今年的成交節(jié)節(jié)攀高，但庫存壓力仍然巨大。同時，市面上還存在著自稱“售罄”但實質(zhì)滯銷的情形。到底誰在購買西安的豪宅？什么樣的豪宅更符合客戶需求？
知道一下：什么是豪宅
什么是豪宅？網(wǎng)絡(luò)上的定義是“比高檔住宅質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價等方面都更高的住宅”。專家指出，豪宅是一個相對概念，同一國家不同城市對豪宅的理解不同，同一城市不同發(fā)展階段對豪宅的理解也不一樣。
要澄清一點，豪宅絕不僅僅等于別墅，還包括頂級配置和定價的大面積平層、洋房。
易道顧問機構(gòu)副總經(jīng)理張計衛(wèi)說，如果以價格作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，目前一線及二線發(fā)達城市中，總價在1000萬~2000萬以上的可以視為入門級豪宅，總價在2000萬~5000萬的則是尊貴級豪宅，總價在5000萬以上的稱得上頂級豪宅。
這樣對比的話，西安符合以上標(biāo)準(zhǔn)的頂級豪宅很少。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所副秘書長夏強認(rèn)為，豪宅應(yīng)當(dāng)具備以下五個方面：一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造；五是人文價值無法再生。
曲江、浐灞和秦嶺腳下豪宅最多最貴別墅售價1.6億元
西安哪些地方豪宅較為集中？西安的豪宅到底有多“豪”？華商報記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管在西咸新區(qū)等地也有零散分布，但曲江、浐灞和秦嶺腳下卻是豪宅最集中、最具代表性的區(qū)域。
“曲江、浐灞和秦嶺腳下，恰好代表了西安豪宅市場的三個發(fā)展階段?！币椎李檰枡C構(gòu)副總經(jīng)理張計衛(wèi)說，秦嶺腳下的豪宅，建立在人們對傳統(tǒng)別墅“度假”功能的認(rèn)識上，戶型寬敞、地處郊區(qū)，價格為1萬~2萬元/平方米；曲江的豪宅是從2006年開始，以財富階層中央住區(qū)的身份出現(xiàn)，售價為1.5萬~3萬元/平方米；浐灞的豪宅則是依靠2011年世園會的契機，突出原生態(tài)自然資源來吸引中產(chǎn)階級與準(zhǔn)財富階層，價格為1萬~2萬元/平方米。
毫無疑問，曲江的豪宅是西安最貴的。據(jù)了解，這里的大面積洋房（200平方米以上）單價在300萬~500萬元/套，別墅超過千萬，有的甚至在3000萬元以上?！扒€擁有一套1.6億的豪宅，應(yīng)該是西安最貴的。”有知情人士透露。
8月11日上午，華商報記者在華僑城108坊見到了1.6億元的這套頂級豪宅。據(jù)銷售人員介紹，這套豪宅其實是一座“會所+別墅”的聯(lián)合體，占地3300平方米，由一家企業(yè)購買后作為藝術(shù)中心使用。該小區(qū)保安透露，這里是西安名流最多的豪宅區(qū)之一，“能看到大唐芙蓉園的這套，1100平方米，總價3000多萬”。
相比曲江的“豪”，部分秦嶺腳下、西咸新區(qū)的豪宅，就顯得平民化不少。華商報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，位于秦漢新城的榮華·寶格麗小鎮(zhèn)，部分小面積疊拼別墅的成交價不過90萬~110萬/套；另外在灃東新城的陽光城西咸壹號，疊拼別墅最低135萬元一套。
一百萬在西安城區(qū)能買到什么樣的房子？在城南、高新和曲江的很多普通樓盤，一套120平方米左右的三室高層差不多也是這個價。
西安豪宅庫存427萬平方米3個月賣出一套都算好的
經(jīng)歷了一年的沉寂后，富人們又開始在一線城市投資房產(chǎn)，抗跌、稀缺的豪宅首當(dāng)其沖。西安的豪宅市場卻沒有如此令人興奮的成績。
“半年了，我只賣出去一套房。”8月13日下午見到華商報記者時，高棟（化名）正在做一些工作上的交接。在秦嶺腳下一別墅項目做了半年銷售的他，打算辭職去一家做舊房翻新的裝飾公司上班?！百u別墅倒是清閑，就是收入太不穩(wěn)定?！备邨澖榻B，獨棟別墅1000多萬元一套，雙拼別墅便宜，每套大約六七百萬。4月中旬，他好不容易賣掉了一套雙拼別墅，拿到了3萬多元提成，加上每月不到1000元的底薪——這就是他上半年的全部收入。
業(yè)內(nèi)人士指出，賣洋房、別墅這樣的豪宅產(chǎn)品，原本和銷售賓利、勞斯萊斯等高端車是一個道理，“賣一套歇半年”。只不過，現(xiàn)在樓市不景氣，普通住宅都不好賣，豪宅就更難了，“3個月能賣出一套都算好的”。
“曲江的別墅都不愁賣，我們這里幾乎賣完了?！本o鄰南湖一個別墅項目的售樓人員介紹，“我們這位置就在湖邊，全是現(xiàn)房，現(xiàn)在只剩4套可選了?！钡褪沁@樣一個自稱“售罄”的豪宅，華商報記者采訪時卻找不到有人入住或裝修的痕跡。盡管建筑外立面全部由奢華的石材構(gòu)成，但院落中的綠植和草地已經(jīng)很久沒人修整，很久前懸掛的紅燈籠也散落在地面上。業(yè)內(nèi)透露，像這樣自稱“售罄”的豪宅，在西安有不少，實際的銷售情況不容樂觀。
據(jù)易道顧問機構(gòu)測算，截至7月，西安別墅存量面積已經(jīng)達到112萬平方米，如果按照近一年的月均銷售速度，消化周期達到30個月；再算上洋房、大平層，全部豪宅存量為427萬平方米，消化周期更是達48個月，遠(yuǎn)高于普通住宅市場22個月的消化周期。
銷售不佳與客群定位落伍有關(guān)
“西安7月份豪宅成交面積12.36萬平方米，成交價格是10033元/平方米?！泵莱菣C構(gòu)首席分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)表示，上個月普通住宅的銷量有150萬平方米，豪宅還沒有其1/10。
西安豪宅真的這么難賣？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項目的客群定位，決定了購買力并直接影響到銷售成績?，F(xiàn)在銷售不佳的，大多是和已經(jīng)落伍的客群定位有關(guān)。
城北一家房地產(chǎn)銷售公司負(fù)責(zé)人介紹，早些年，西安豪宅市場全靠陜北人撐著。很多項目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位、建筑風(fēng)格上向客戶靠攏。坊間流傳著這么一個段子：陜北人開著豪車到售樓部，后備箱全是整捆整捆的現(xiàn)金，開口就要最貴的，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱，怎么氣派怎么來！
這種“豪”氣從2011年后開始衰退。嚴(yán)九遠(yuǎn)分析，陜北客戶購買力的下降，最主要的原因就是能源產(chǎn)業(yè)受到重創(chuàng)。有的在前幾年就入市的豪宅，并沒有適時研究客戶需求的變化，所以造成了滯銷。
“2011年以前，陜北客戶的購買力強勁。”金地西北市場營銷部總監(jiān)唐學(xué)源也表示，從公司旗下的金地湖城大境等豪宅項目的客群分析，2012年以后，西安本地及周邊地區(qū)的客戶開始增多。
開發(fā)商們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些豪宅消費的“新貴”，大多來自能源以外的產(chǎn)業(yè)，與“上一代”的富人比，他們的品味可能截然不同。比如對豪宅居住功能的要求。在星河灣聯(lián)手胡潤研究院對271位高凈值人士的訪問中，44%的人就有重新選擇第一居所的傾向，他們不認(rèn)可目前的住宅是第一居所。分析認(rèn)為，高凈值人士在不同城市投資豪宅，目的有可能是進行資產(chǎn)配置，抵御通脹，保值升值。
以前裝修喜歡“炫耀”式現(xiàn)在更注重人性化
雖然西安豪宅的庫存壓力較大，但嚴(yán)九遠(yuǎn)認(rèn)為，隨著今年一系列利好政策的出臺，西安改善型住宅的成交量正一路上漲，并連續(xù)5個月上漲，7月同比去年同期更是大漲了122%。
克而瑞總經(jīng)理朱郁也認(rèn)為，限購、限貸放開以后，高凈值自住型人群正逐漸從觀望轉(zhuǎn)為入市。
據(jù)胡潤研究院統(tǒng)計，2014年陜西千萬富豪達到1.5萬人，在全國排名第15位。另據(jù)招商銀行發(fā)布的《2015中國私人財富報告》顯示，2012-2014年，陜西高凈值人群（可投資資產(chǎn)1000萬元人民幣以上的個人）的年均增長率都突破了30%。不難想象，這些人將是未來西安豪宅的消費主力。
王銘華是西安一位資深別墅設(shè)計師，他的客戶群體也在近年悄然變化，“以前裝修，客戶都喜歡把錢‘貼’在墻上、地上等能夠向別人炫耀的地方。這兩年，我的客戶中有海歸背景或者受過高等教育的越來越多。他們更愿意把錢花在人性化配置上，比如進口的智能家電、廚具、家具，裝修風(fēng)格也逐漸向歐美簡約路線靠近。”
“墻上只有一副抽象當(dāng)代的藝術(shù)品，價格絲毫不低于原來的石材裝修，但是卻更有品味，更能保值，這是我們項目業(yè)主的生活哲學(xué)。”中海地產(chǎn)西安地區(qū)營銷負(fù)責(zé)人稱，他們每年會對高端產(chǎn)品的客群進行分析，近年在中海百賢府、中海鉑宮等高端項目購買的業(yè)主有50%~60%屬于自住型，而前些年則以投資型、炫耀型客戶為主。
“未來客戶更愿意選擇能夠緊跟市場趨勢、更為保值的豪宅物業(yè)。”他說，自住型客戶將成為豪宅未來的主力消費者，這些消費者更為理性，更在乎豪宅本身的功能和居住體驗，更愿意選擇能夠?qū)⑷宋膬r值、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟消費三者合理供給、有品牌保證、不會因為資金鏈問題而影響產(chǎn)品品質(zhì)及后期價值的豪宅。這也是豪宅從概念包裝向價值回歸的一個表現(xiàn)。（記者 李程 曲麗莉）
（編輯 張玲玲）
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