西安市房管局日前發(fā)出通知，9月1日起買賣商品房，應使用新版《商品房買賣合同（預售）》或《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》示范文本簽約。華商報記者近日將房管部門公布的新版購房合同與舊版一一對照，發(fā)現(xiàn)在具體條款上的變化不小。多位業(yè)內(nèi)人士和律師認為，新版合同更加細致，解決了舊版合同中一些約定不夠清楚的地方，買房人的“話語權(quán)”得到提高。
變化1
期房、現(xiàn)房合同分開
現(xiàn)行的購房合同是2000年版，只有一種樣式，新版合同則分為預售（正在建設中已取得預售證）和現(xiàn)售（已辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，即辦完“大證”）兩種。陜西永嘉信律師事務所姬英凡律師認為，兩個版本分開管理，既界定了房產(chǎn)性質(zhì)，也能減少交房時的矛盾。
“西安市面上70%以上屬于預售房源?！笨硕鹂偨?jīng)理朱郁分析，預售合同的使用率會更高。相比舊合同，新合同擴充到10章、29條，“約定更加的細致和規(guī)范?！?
變化2
確定“先驗后收”次序
“想領(lǐng)鑰匙驗房？先把物業(yè)合同簽了?！边@樣的經(jīng)歷不少業(yè)主都碰到過。有業(yè)內(nèi)人士指出，在交房時，先繳稅或者先簽物業(yè)合同再給鑰匙十分普遍，造成有業(yè)主在手續(xù)后，即便查出房屋有質(zhì)量問題，維修被拖延甚至拒絕。新版合同明確了“先驗房，后收房”的次序。
但是要提醒買房人，在辦理入住手續(xù)前，應將首期房屋專項維修資金足額交存至維修資金專戶。
變化3
碰到“一房多賣”，最高可獲雙倍賠償
陜西涇渭律師事務所李德軍律師說，在買賣雙方信息不對稱的前提下，新版合同融合了一部分司法解釋的內(nèi)容，引入懲罰性賠償金，引導開發(fā)商全面、客觀地告知買房人房子的基本狀況，說明可能存在的權(quán)利瑕疵。例如：第五條要求開發(fā)商對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房多賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓等進行承諾，否則就可以主張退房、退利息，然后最高獲得“已付房款一倍”的賠償。
變化4
明確房屋質(zhì)量和保修責任
華商報記者在新版購房合同中看到，第十六條和第十七條從“地基基礎(chǔ)和主題結(jié)構(gòu)”、“裝飾裝修及設備材料”、“室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔音和民用建筑節(jié)能標準”等方面，明確了質(zhì)量標準、處理措施和保修責任。朱郁指出，增加室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施作為合同條款，是對建筑環(huán)保和節(jié)能提出了明確要求，更符合現(xiàn)代居住的需要。
變化5
增加了業(yè)主對共有部分的權(quán)利
“占了小區(qū)公共道路的地上車位，所有權(quán)屬業(yè)主共有，物業(yè)公司無權(quán)擅自收費?！奔в⒎舱f，舊合同中缺乏相關(guān)約定，很多業(yè)主對物業(yè)共有部分權(quán)利并不清楚。新版購房合同對物業(yè)共有部分予以明確，新增了對于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設施所有權(quán)的約定，“這使得業(yè)主權(quán)利受侵犯時，能夠及時拿起法律武器維權(quán)。”
變化6
開發(fā)商對業(yè)主信息有保密義務
買完房，經(jīng)常會被各種裝修電話或銷售短信騷擾？新版購房合同第二十六條提出，開發(fā)商對買房人信息負有保密義務。除非公檢法及紀檢部門執(zhí)行公務需要，或者有買房人的書面同意，開發(fā)商和銷售人員不得對外披露和越權(quán)使用。
“否則開發(fā)商就構(gòu)成了違約?！崩畹萝姺治?，這個條款是對當下買房人信息遭到濫用和泄露的回應，督促開發(fā)商自律，保障客戶的信息安全。
變化7
進一步規(guī)范了“附件”內(nèi)容
在舊版合同中，除了補充協(xié)議還有房屋平面圖，公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明，裝飾、設備標準等三個附件內(nèi)容。新合同增加了11項附件，對多個在主合同中沒有交代清楚的條款予以規(guī)范。
以附件十一為例，就要求開發(fā)商說明公共管道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況。陜西經(jīng)典派商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長朱林認為，這對一些缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商是個挑戰(zhàn)。比如說：柱子、變電箱擋住了窗戶，如果這個信息沒有在合同中告知業(yè)主，就有可能引起訴訟。
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西安辦理“買房落戶”需10種材料你造嗎?
“買房落戶”需準備這十種材料，市民不僅需要看清楚，在辦理前，還需要進行準備，這10種材料為：
1、個人入戶申請書，申請書中要將本人及隨遷人戶籍情況以及是否符合受理條件諸要件逐項闡述清楚，要親筆簽名落款;
2、房管部門出具的《房屋買賣網(wǎng)簽備案記錄證明》;
3、用人單位出具的入戶介紹信;
4、戶口薄、居民身份證(原件和復印件);
5、用人單位依法簽訂的勞動合同(以下人員不再提供勞動合同，用人單位法定代表人申請的，要審核營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和社保登記證;用人單位產(chǎn)權(quán)人申請的，提供工商部門出具的產(chǎn)權(quán)證明,以及產(chǎn)權(quán)單位的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和社保登記證;個體工商戶申請的，要審核營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證)(原件和復印件);
6、用人單位的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和社保登記證(原件和復印件);
7、省、市等各級社會保險機構(gòu)出具的職工社會保險個人賬戶原件;
8、《房屋所有權(quán)證》(原件和復印件);
9、入住小區(qū)開具的物業(yè)入住證明;
10、配偶在原籍區(qū)、縣及就業(yè)部門開具的無業(yè)證明或失業(yè)證明。在本市有工作的隨遷配偶可以出具勞動合同(原件和復印件)和本人在省、市社會保險機構(gòu)出具的職工社會保險個人賬戶原件后，不再出具原籍區(qū)、縣及就業(yè)部門開具的無業(yè)證明或失業(yè)證明。（記者李程）
西安買房落戶辦理指南手把手教你拿戶口
如何辦理買房落戶
1首先申請人持所需材料到西安市房管局申請《房屋買賣網(wǎng)簽備案記錄證明》并加蓋印章;
2接下來申請人持相關(guān)證件，前往省、市等各級養(yǎng)老保險經(jīng)辦機構(gòu)打印本人的《職工基本養(yǎng)老保險個人賬戶》并加蓋印章;
3最后申請人持上述所需材料前往房屋所在地的派出所戶籍室提交入戶申請;
(編輯 張玲玲)
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